La compra de una vivienda con hipoteca implica asumir una serie de gastos adicionales que suelen pasar desapercibidos hasta que llegan las primeras facturas. Estos costos, conocidos como gastos de constitución de hipoteca, incluyen desembolsos relacionados con la formalización del contrato y otros asociados al trámite mismo del préstamo hipotecario.
Pero ¿Sabes que si firmaste una hipoteca antes de 2019 no tenías la obligación de pagar estos gastos y puedes reclamarlos? Como ha establecido el Tribunal Supremo en multitud de Sentencias, los consumidores tienen la oportunidad de exigir la devolución de estos gastos. La devolución está garantizada siempre que el proceso se realice correctamente y con apoyo legal.
Este artículo te guiará a través de los diferentes tipos de gastos que puede implicar una hipoteca, explicará cómo y cuándo puedes reclamar, y te ofrecerá consejos prácticos para que el proceso de recuperación sea exitoso.
¿Qué Son los Gastos de Constitución de Hipoteca?
Al constituir una hipoteca, el banco suele cargar una serie de costos al consumidor. Estos gastos incluyen desde la tasación del inmueble hasta los honorarios de notaría y gestoría, y pueden representar un porcentaje significativo del valor del préstamo. Comprender cada uno de estos costos es fundamental para identificar aquellos que puedes reclamar. Además, en muchos casos, estos gastos fueron impuestos indebidamente al consumidor, una práctica que ha llevado a numerosos juicios y resoluciones a favor de los compradores.
¿Qué Gastos Hipotecarios que se puede reclamar?
Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario ya todos los consumidores saben que gastos le corresponden pagar a ellos y cuales al banco. Sin embargo, antes de la entrada en vigor de esta ley, marzo de 2019, no estaba establecido que gastos les correspondían a cada uno y el banco aprovechaba la situación y de forma abusiva imponía a el pago de los gastos al consumidor.
Los gastos de hipoteca que se puede reclamar son:
Gastos de Notaría
La escritura del préstamo hipotecario se realiza en una notaría, y los honorarios por este trámite suelen ser elevados. Estos gastos antes de 2019 eran atribuidos al cliente, ahora se puede reclamar el 50% de los mismos
Gastos de Gestoría
Por su parte, los gastos de gestoría, que suelen cubrir el trámite de inscripciones y liquidación de impuestos, también pueden ser reclamados por que fueron abonados indebidamente por el consumidor
Gastos de Tasación
La tasación del inmueble es un paso necesario para que el banco establezca el valor de la propiedad a hipotecar. También fueron impuestos al cliente y debían haberse abonado por el banco. Por tanto, se puede reclamar su devolución íntegramente.
Gastos de Registro
Otro de los costos relevantes son los gastos de inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad. Si bien en el pasado este gasto recaía íntegramente en el cliente, las resoluciones judiciales han señalado que esta carga debería, en su mayoría, ser asumida por la entidad bancaria. Puede reclamarse la devolución en su totalidad.
En cambio, hay que dejar claro que no puede reclamarse la devolución del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, así lo ha acordado el Tribunal Supremo y el Tribunal de Justicia de la Unión Europea.
Reclamación de Gastos de Hipoteca: ¿Es Posible?
La buena noticia es que muchos de estos gastos pueden ser reclamados. Tanto el Tribunal Supremo como el Tribunal de Justicia de la Unión Europea han dictaminado que estos gastos impuestos por el banco al cliente son ilegales y, por tanto, deben ser devueltos. Sin embargo, es fundamental realizar la reclamación correctamente, ya que el banco en ocasiones alega que el plazo de reclamación ha prescrito.
Desde nuestra experiencia, queremos subrayar que esta afirmación de prescripción es infundada y responde a una estrategia del banco para evitar el pago. Ambos tribunales han establecido que no existe un plazo límite para solicitar la devolución de los gastos, una base sólida que cualquier cliente puede usar en su favor. Si te conestata el banco alegando que el palazo ha transcurrido y que no te van a devolver los gastos, no te dejes engañar y contacta con un abogado para acudir a la vía judicial.
Pasos para Realizar la Reclamación de Gastos Hipotecarios
Existen dos vías principales para gestionar la reclamación de los gastos hipotecarios: la reclamación extrajudicial y la vía judicial. Cada una tiene sus ventajas y recomendaciones específicas.
Reclamación Extrajudicial vs. Vía Judicial
Para comenzar, se recomienda iniciar con una reclamación extrajudicial. Este proceso consiste en presentar una solicitud formal al banco, detallando los montos y conceptos a reclamar. Es fundamental que esta reclamación esté respaldada por un abogado y presentada por un medio con validez legal, como el burofax o correo electrónico certificado, para asegurar su validez. Un caso reciente que gestionamos mostró que, al realizar este trámite de forma correcta, la devolución puede lograrse en cuestión de semanas, evitando así el tiempo y costo adicional de los tribunales.
En caso de que el banco ignore la solicitud o rechace la reclamación, la vía judicial se convierte en el siguiente paso. Aquí, es esencial presentar el caso con evidencias como las facturas o extractos bancarios que demuestren los pagos realizados. Aunque el proceso puede ser más largo, la experiencia muestra que, con asesoramiento adecuado, el éxito es prácticamente seguro.
Importancia del Apoyo Jurídico en el Proceso de Reclamación de Gastos Hipoteca
El respaldo de un abogado especializado es clave en cualquier reclamación hipotecaria, especialmente en una etapa extrajudicial. Un asesor experto no solo fundamentará jurídicamente el caso y firmará la reclamación para dar fuerza a la misma, sino que también preparará y revisará toda la documentación, aumentando así las probabilidades de éxito.
Es fundamental presentar una reclamación bien estructurada y legalmente justificada, ya que los bancos suelen responder con evasivas o incluso ignorar la solicitud. Hemos visto cómo algunos bancos argumentan que la reclamación está prescrita, cuando en realidad no existe tal limitación. Asimismo, es importante no usar los formularios de reclamación del banco, ya que generalmente no tienen validez legal y rara vez reciben respuesta.
Errores Comunes en la Reclamación de Gastos y Cómo Evitarlos
Durante el proceso de reclamación, existen ciertos errores que pueden dificultar la recuperación de los gastos. A continuación, algunos de los más frecuentes y cómo evitarlos:
Conclusión: Garantizar tus Derechos como Consumidor
Los gastos hipotecarios representan un costo significativo que, en muchos casos, ha sido injustamente atribuido al cliente. Gracias a las sentencias favorables y la Ley de Crédito Inmobiliario de 2019, hoy es posible reclamar una buena parte de estos costos y recuperar el dinero. Sin embargo, para garantizar el éxito de la reclamación, es esencial contar con un respaldo legal adecuado y no dejarse intimidar por la resistencia de los bancos.
Nuestra recomendación es que, si has pagado gastos de hipoteca, revises tu documentación y busques apoyo jurídico para iniciar una reclamación extrajudicial. Este tipo de proceso, correctamente fundamentado, puede ahorrarte tiempo y dinero, y en la mayoría de los casos permite que el banco devuelva los gastos en pocas semanas. Si el banco alega prescripción o ignora la solicitud, la vía judicial sigue siendo una opción altamente favorable para el cliente.
En definitiva, la reclamación de los gastos hipotecarios es un derecho que todos los consumidores pueden y deben ejercer, siempre que cuenten con el respaldo necesario. Con la información correcta y una asesoría experta, recuperar estos gastos es más que posible: es una realidad a la que todos tenemos derecho.
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